Artykuły

Artykuł nr 1
ABC zakupu nieruchomości

Stan prawny:           

Zanim podejmiemy ostateczną decyzje na temat zakupu wymarzonej nieruchomości należy sprawdzić jej stan prawny i ewentualne zadłużenie nieruchomości. Rozmowy powinno się prowadzić z właścicielem, albo Pełnomocnikiem odpowiednio umocowanym do tej czynności. W przypadku współwłasności powinniśmy mieć pewność, że pozostali współwłaściciele wyrażają zgodę na sprzedaż.  W celu potwierdzenia prawa przysługującego do nieruchomości zapytajmy osobę, z którą prowadzimy rozmowy o numer księgi wieczystej (tutaj sprawdź księgę wieczystą) oraz sprawdzamy jej zapisy. Należy wiedzieć, że niektóre prawa mogą nie być ujawnione w księdze wieczystej np. dożywocie, a i tak nas wiążą jako nowonabywcę dlatego należy uzyskać zgodę obecnego właściciela do wglądu do akt księgi.

Dostęp do drogi publicznej:

Należy sprawdzić czy działka posiada dostęp do drogi publicznej. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  (dalej u.o.p.z.p.) art. 2 ust. 14 definiuje pojęcie „dostęp do drogi publicznej”. Zgodnie, z którą dostęp działki do drogi publicznej może być bezpośredni, poprzez droga wewnętrzną lub poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

 

Zadłużenie:

Warto również sprawdzić czy nieruchomość nie jest zadłużona oraz czy obecny właściciel na bieżąco płacił czynsz i inne opłaty, w tym celu należy zgłosić się do administracji bloku. Informacje na temat zaległych opłat za media tj. wodę, ścieki, energię elektryczną, gaz, telefon można również uzyskać od przedsiębiorcy przesyłowego. Kolejno należy wystąpić o zaświadczenie z gminy właściwej dla lokalizacji nieruchomości o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości. W tym miejscu należy przypomnieć, iż koniecznym jest sprawdzenie stanu meldunkowego. W tym celu należy wymagać od sprzedającego zaświadczenia z urzędu miasta bądź gminy z informacją, że nikt nie jest zameldowany w sprzedawanym lokalu lub budynku mieszkalnym.

Infrastruktura naziemna, nadziemna i podziemna na nieruchomości:

Od nowonabywcy wymagana jest wszelka staranność przy zakupie nieruchomości. W tym celu powinniśmy prześledzić przebieg  infrastruktury technicznej na gruncie oraz na mapach znajdujących się w starostwie właściwym dla położenia nieruchomości. Jeżeli na nieruchomości znajdują się sieci przesyłowe mogą one stanowić ograniczenie w przypadku zagospodarowania albo wręcz uniemożliwić jakąkolwiek zabudowę.

Stan techniczno-użytkowy:

Warto również zapoznać się ze stanem techniczno-użytkowym. W tym celu należy porozmawiać ze sprzedawcą i administratorem budynku na temat gospodarki remontowej. W niektórych przypadkach jeżeli stan techniczny budzi nasze wątpliwości należy skonsultować się z rzeczoznawcą. Zapraszamy do współpracy.

Plan zagospodarowania przestrzennego:

Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, dlatego znajomość jego jest niezbędna/kluczowa dla nowonabywcy. Z planu dowiemy się jakie jest przeznaczenie nieruchomości oraz jakie ograniczenia występują dla nowej i istniejącej zabudowy.

Aby upewnić się, że w okolicy naszej nieruchomości nie będą realizowane inwestycje, które mogą stanowić źródło uciążliwości dla nas należy zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego dostępnym w urzędzie gminy lub miasta.  W przypadku braku planu określenie warunków zagospodarowania następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.

Umowa kupna – sprzedaży:

Umowa kupna – sprzedaży nieruchomości ma zastrzeżoną formę aktu notarialnego (sporządza ją notariusz). W przypadku zawarcie jej w innej formie niż akt notarialny skutkuje jej nieważnością. Powierzenie transakcji zakupu nieruchomości zaufanemu Notariuszowi uchroni nas przed wieloma nieprzyjemnościami.

Za usługi notarialne uiszcza się tzw. taksę notarialną w kwocie zależnej od wysokości transakcji. Od umowy kupna–sprzedaży należy opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nabywanej nieruchomości oraz dokonać wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej kosztuje 200zł, a za dodatkową opłatą formalność tę można zlecić notariuszowi.

Wzór wniosku o dokonanie zmian wpisów w księdze wieczystej dostępny jest tutaj. Zmianę właściciela należy również zgłosić w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla lokalizacji nieruchomości. Jest to również informacja o nowym płatniku podatku od nieruchomości.  Należy również skontaktować się z zakładem energetycznym, telekomunikacyjnym czy gazownią w celu poinformowania o zmianie właściciela. Warto jednocześnie poinformować obecnego pracodawcę, banki i inne instytucje o zmianie adresu zameldowania i adresu do korespondencji.


Artykuł nr 2

Księga wieczysta-sprawdzenie jej zapisów to podstawa przez zakupem nieruchomości

Księga wieczysta zawiera zbiór informacji o nieruchomości oraz przysługujących do niej prawach. Dostęp do ksiąg jest jawny, powszechny i bezpłatny. Tutaj możesz sprawdzić zapisy księgi wieczystej.

Księga wieczysta składa się z 4 działów:

Dział I - oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związanych z nieruchomością,

Dział II - wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,

Dział III - wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, - wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym,
- wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek).

Dział IV - wpisy dotyczące hipotek.

Uwaga!!! W przypadku niektórych praw (np. dożywocie, służebność przesyłu, służebność drogi koniecznej itd.) pomimo braku wpisu tego prawa do księgi wieczystej nieruchomości obciążonej prawo to jest wiążące dla nowonabywcy. Umowa np. dożywocia pomimo braku stosownego wpisu w dziale III księgi wieczystej może obciążać nieruchomość. Wynika to z wyjątku przewidzianego w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko m.in. prawu dożywocia. Prawo to tak jaki i inne obciążenia wpisuje się w III dziale księgi wieczystej. Aby ustrzec się przed tego typu problemami należy sprawdzić akta księgi wieczystej (zaś w przypadku umowy dożywocia w dziale II księgi wieczystej podstawą nabycia będzie umowa dożywocia).

Zgodnie z Art. . 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;

2) prawu dożywocia;

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;

5) służebnościom przesyłu.